第一部分：房地产营改增方面
一、营业税改征增值税政策
1.营业税改征增值税改革政府的总体安排
2.增值税与营业税的主要差异解析
1）征收机关不同
2）增值税专用发票的管理更为严格
3）计税依据及计税方法的不同
4）税率不同
3.营业税改征增值税主要税收政策解析
二、拿地环节“营改增”后涉及的税收风险与控制
1.招拍挂拿地可能面临的土地成本进项税额抵扣难题是什么？
2.支付的各类政府规费能否获得进行抵扣？
3.支付的各类拆迁补偿费或拆一还一的成本如何抵扣？
4.设计费等前期工程费所包含的进项税额如何抵扣？
三、开发建设环节“营改增”后的差异与风险
1.营改增后甲供材处理的变化对房地产业税负的影响在哪里？
2.园林绿化工程营改增后的涉税风险控制技巧在哪里？
四、预（销）售环节“营改增”后的差异与风险
1.营改增后收取的订金、VIP、诚意金、保证金等该如何纳税？
2.营改增后首付款与按揭款该如何纳税？
3.营改增后“买一赠一”行为如何纳税以及风险如何控制？
4.营改增后视同销售行为如何纳税？
五、自持经营环节“营改增”后的差异与风险控制
1.营改增后售后返租涉及的税收风险有哪些？该如何控制？
2.营改增后自持物业经营或出租是否有利？
六、营改增后注意防范发票风险
1.要提高防范意识，从思想上重视虚开发票问题
2.要择优选取购货对象
3.对供货单位应当做必要的考察
4.要尽量通过银行账户支付货款
5.要求开票方提供有关资料，落实内容的一致性和合法性
6.对有疑点的发票，要及时向税务机关求助、查证
第二部分：房地产财务管理方面
1.资产负债表的阅读与分析
2.利润表的阅读与分析
3.现金流量表的阅读与分析
4.从会计报表寻找问题所在及利润提升之道
5.经营能力分析
6.发展能力分析
7.盈利能力分析
8.案例：如何通过报表分析问题所在及寻找解决之道
第三部分：房地产成本控制方面
1.房地产业成本项目构成
2.如何合理确定成本对象
3.房地产企业不同开发阶段税收成本控制
4.投资决策阶段的成本控制与筹划要点
5.项目设计阶段的成本控制要点
6.招投标与合同洽商阶段成本控制要点
7.施工阶段的成本控制与筹划要点
8.项目结算阶段的成本控制与筹划要点
9.案例：房地产企业计税成本带来的税收风险
【课程背景】：李克强总理主持召开国务院常务会议指出，营业税改征增值税是推进财税体制改革的“重头戏”，并决定进一步扩大试点，逐步在全国推行。为认真贯彻国务院常务会议精神，在一系列新税改制度要求下，抓住机遇，积极应对增值税的扩围，充分掌握税改政策的发展方向、要点内含和操作运用，及时调整运营策略，交流借鉴改革试点行业的做法，切实做好“营改增”准备和实施工作，面对营改增地产建安关联企业要做好哪些应对工作？除了财务部门，还需要其他部门的配合吗？营改增的会计核算有何特殊处理？增值税的申报、凭证管理和营业税有什么区别？……房地产企业营改增将对企业的组织结构、业务模式、关联交易、资质管理、供应商选择、管理环节、管理流程等带来一系列重大影响和挑战。房地产开发企业必须积极面对，应采取相应对策，及早作出税务筹划，从而实现企业的良性发展。
