第一模块:房地产开发企业税收基础知识概述
一、房地产行业的税收现状及政策走向
二、房地产行业涉税的主要税种
三、房地产行业税收管理中存在的问题和风险
第二模块:房地产开发企业主要税种的税收管理知识与政策分析
一、营业税的管理
1.营业税税目、税率与计税依据
2.营业税相关的税收政策解读与分析
二、土地增值税的管理
1.土地增值税计税依据的具体确认
1)土地增值税计税依据的基本规定
2)土地增值税计税依据的其他规定
2.土地增值税的清算
1)土地增值税清算范围
2)扣除项目的规定
3)土地增值税清算资料的报送
4)清算后发生支出的处理
3.土地增值税相关的税收政策解读与分析
三、企业所得税的管理
1.企业所得税纳税人、税率与应纳税所得额的计算
2.企业所得税税前扣除的相关规定
3.企业所得相关税优惠政策分析与解读
第三模块:房地产开发企业不同开发阶段的涉税风险管理与纳税策划
一、公司设立与征地环节阶段
1.股东抽逃出资的风险
2.设立房地产公司股东身份的选择与税负
3.前期立项主要税收风险规避
4.土地使用权的取得方式与税收负担
5.取得土地使用权环节涉及税种分析
二、取得土地使用权的不同方式及税负比较分析与筹划
1.出让招拍挂方式购买土地使用权
2.购买整体资产
3.购买转让土地
4.合并目标企业
5.分立购买股权/或直接购买股权(股权溢价)
6.拆迁方式取得土地使用权
7.前期报批报建准备
8.融资方式与税务处理
9.合同订立、股权方式与土地方式解析谈判技巧与筹划
三、项目施工建设环节阶段
1.开发成本核算内容
2.项目开发成本对象的确定:
3.项目特殊开发方式(1)代建(2)联合开发
4.施工建设阶段各类合同签订、票据结算与税收管理
1)销售方同时负责安装
2)工程大包合同
3)清包工合同
5.票据审核管理与风险防范
6.发票对后期土地增值税及企业所得税影响
四、预售环节阶段
1.商品房预售条件
2.预售商品房的会计核算
3.预售阶段纳税要求
4.现房销售条件
5.企业所得税预缴
6.未完工年度汇算清缴
五、项目竣工环节阶段
1.完工年度成本的分配与结转
2.完工年度所得税汇算清缴
3.完工年度财务核算与税务管理注意事项
六、项目清盘环节阶段
1.土地增值税清算
2.公司注销清算
3.注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题