第一节、房开企业在土地阶段税务筹划与风险控制
一、以招挂拍的方式取得的土地
1、合同条款如何才能规避土地使用税
2、计征契税的依据是什么
3、取得土地的纳税环节如何规定的
二、以接受投资方式取得土地
1、税收的风险如何进行掌控？
2、投资的双方的税收风险在哪里？
三、以收购股权的方式取得土地
1、取得的土地成本如何进行确认？
2、营改增后土地成本能抵税吗？
四、以非货币交易形式取得土地使用权
1、此种方式下应如何确认土地成本？
2、营改增后取得的土地成本能抵税吗？
五、受让的生地与熟地以及购买烂尾楼：
1、分别以什么为依据确认土地成本？
2、在计算土地增值税时甲方如何进行税收风险规避？
3、在计算土地增值税时乙方如何进行税收风险规避？
六、以“拆一还一”方式取得的土地
1、企业会计如何进行处理
2、销售不动产的发票如何进行开具？
3、从被拆迁人个人所得税与契税如何处理？
4、开发企业所得税与土地增值税以及契税如何处理？
七、在自己原工厂的土地上做二次的开发
1、原来的建设发票能入开发成本吗？
2、在自己单位工厂拆迁能发生拆迁补偿费吗？
八、为取得土地而支付的红线外支出：
1、在土地增值税的处理什么不同？
2、在所得税的处理什么不同？
3、如何操作才可以在税前扣除及风险规避？
第二节、房地产项目规划设计阶段税务筹划与风险控制
一、立项与规划以及设计等环节
1、立项环节应注意哪些税收问题与节税策略？
2、规划环节应注意哪些税收问题与节税策略？
3、设计环节应注意哪些税收问题与节税策略？
二、产品开发类型如何进行选择
1、产品开发类型与税收负担水平的关系有哪些？
2、产品开发类型与与企业的销售的关系有哪些？
三、采取合作建房的方式：
1、合作双方的税收如何降低？
2、合作双方的税收风险如何应对？
四、委托境外设计单位进行规划与设计：
1、营改增后支付的设计费是否应当在我国境内纳税？
2、营改增后此类业务境内企业承担什么税收责任与风险？
第三节、房地产项目开发建设阶段纳税筹划与风险控制
一、售楼部及类似资产的处理
1、会计上的处理是如何规定的？
2、税收上的处理是如何不同的？
二、地下建造工程的税务处理
1、人防工程的税务如何处理？
2、有产权的车库的税务如何处理？
3、无产权的车库的税务如何处理？
4、纳税人如何处理才能够取得相对高的收益？
三、营改增后的甲供业务的处理
1、甲供材与甲供设备的区别是什么？
2、甲供业务的增值税的税收待遇有哪些?
3、甲供业务的土地增值税的税收待遇有哪些？
4、甲供业务的企业所得税的税收待遇有哪些？
5、甲供业务“超低价出包”方式的合法性与现实性？
四、房地产企业开发项目的借款费用
1、房地产企业怎样核算开发项目的借款费用？
2、计算企业所得税对借款费用如何处理？
3、计算土地增值税对借款费用如何处理？
五、向自然人借款利的处理
1、向股东借款的利息是否都可扣除？
2、向其他自然人借款的利息是否都可扣除？
六、企业借款的费用的区分
1、资本化的借款费用与计入损益的借款费用如何区分？
2、“金融企业同期同类借款利率情况说明”该如何提供？
七、营改增后集团内部统借统还的利息支出
1、营改增后集团内部统借统还的借款怎样操作？
2、集团内部统借统还的利息支出如何才能避免重复纳税？
八、企业的工资薪金支出的处理
1、工资薪金支出怎样扣除才能使企业利益最大？
2、工资薪金支出怎样扣除才能使员工利益最大？
3、如何把握合同工与临时工以及劳务的区别？
4、营改增后合同工与临时工以及劳务的税收待遇有什么不同？
九、购买的在建工程或者在建项目如何确认初始成本？
第四节、房地产销售阶段的纳税筹划与风险控制
一、销售采用“买一送一”的模式
1、“买一送一”的模式如何确认收入金额?
2、送面积销售模式税收规定与会计处理？
3、送家电销售模式税收规定与会计处理？
4、送车位销售模式税收规定与会计处理？
5、送物业销售模式税收规定与会计处理？
6、赠送的礼品是否有个人所得税的扣缴风险？
二、“以老带新”的销售模式
1、“以老带新”的销售模式如何确认支出？
2、“以老带新”的销售模式的票据如何处理？
3、“以老带新”的销售模式是否涉及扣缴个税？
三、“抵券销售”的销售模式
1、“一万抵五万”销售模式下收入如何确认？
2、“一万抵五万”销售模式的税收影响？
四、“包销”和“代销”的销售模式
1、“包销”和“代销”的区别是什么，
2、“包销”和“代销”的税收风险如何把控？
五、“假按揭”与“零首付”的销售模式
1、“假按揭”的销售模式税收如何处理？
2、“零首付”的销售模式税收如何处理？
六、“还本销售”的销售模式：
1、“还本销售”的模式企业如何确认收入？
2、“还本销售”的模式企业的困惑在哪里？
七、“售后回租”的销售模式：
1、售后回租”的税收风险有哪些？
2、如何解决售后回租”的税收风险？
八、“售后回购”的销售模式：
1、“售后回购”的销售模式的增值税如何确认？
2、“售后回购”的销售模式的企业所得税如何确认？
3、“售后回购”的销售模式土地增值税如何确认？
九、“低价出售与免费返租” 的销售模式：
1、“低价出售与免费返租” 的销售模式应如何进行会计核算
2、“低价出售与免费返租” 的销售模式应如何进行税务处理？
十、“产权式酒店”销售与经营，
1、“产权式酒店”销售与经营应如何进行会计核算？
2、“产权式酒店”销售与经营应如何进行税务处理？
十一、房地产企业收取价外费用的处理
1、收取价外费用有哪些税收风险？
2、收取价外费用的增值税如何处理？
3、收取价外费用的企业所得税如何处理？
4、收取价外费用的土地增值税如何处理？
十二、不同客户与不同销售模式的处理
1、不同的客户与不同销售价格明显偏低是否有税务风险？
2、我们如何找出适合自己的“正当理由”？
十三、以房产抵工程后销售的按揭处理
1、施工方转售给第三方后房地产企业如何做按揭贷款手续
2、做按揭贷款手续是否违反税务或银行有关法律法规？
3、操作后房地产公司怎样做账才合适？
十四、销售环节发生的费用处理
1、发生的广告费如何实现税前扣除？
2、发生的业务宣传费如何实现税前扣除？
3、发生的业务招待费如何实现税前扣除？
4、需要注意防控哪些错误认知？
第五节、房地产清盘清算阶段税收风险控制与纳税答疑
一、房地产行业完工标准规定与处理
1、房地产行业完工对增值税有何影响？
2、房地产行业完工对土地增值税有何影响？
3、房地产行业完工对企业所得税等有何影响？
二、营改增后各税种对收入确认的原则有哪些差异？
三、项目竣工清算时土地增值税收入金额如何确定的？
四、清算后再转让房地产确定成本是否涉及“二次清算”？
五、税收与会计之间的成本差异处理
1、企业的税收与会计之间的成本差异应如何处理？
2、之间的成本差异会计上是否需要调整？
六、在交房前后支付物业费的处理
1、支付的物业费如何进行成本费用归集？
2、支付的物业费对企业税收有什么影响？
七、企业不同装修下的业务处理：
1、什么是基本装修与简装及精装？
2、软装在计算企业所得税时如何处理？
3、软装在计算土地增值税时如何处理？
【课程背景】：按照房地产开发企业五大阶段，即土地的取得、规划与设计、开发与建设、组织销售、竣工与清盘等业务进行。政策解析与案例分享相结合，详细解读房地产开发的五大阶段具体实施过程中所涉及的税收政策与实际操作问题。例如房开企业在办理各种前期开发的手续、如何制订各种融资方法与方案、如何选择开发的产品与类型、如何编制与签订各类经济合同、如何设计不同的促销方式与模式等方面，应注意哪些税收问题，税收条款在具体文书中应如何运用，如何设计更优的税收方案，规避税务风险等，培养学员主动运用政策进行税务筹划，积极防范税收风险。
